Enfin chez soi ?

Pour beaucoup, vivre dans sa propre maison symbolise l'accomplissement d'un rêve. A moins d'hériter d'un montant suffisamment élevé, il est nécessaire d'avoir recours à un crédit immobilier.

Une décision importante dans la vie et qui ne se prend pas à la légère, surtout lorsqu'on habite à l'étranger. La maîtrise du processus d'achat et une préparation minutieuse sont des facteurs déterminants pour éviter les mauvaises surprises. 

Crédit revolving

Contrairement à l'usage en France, un crédit immobilier allemand ne se résume pas qu’à un taux d’intérêt. Le montage d’un financement immobilier en Allemagne est plus complexe.

En effet, le crédit immobilier classique en Allemagne est dit "revolving". Cela signifie que le taux d'intérêt du crédit n'est pas garanti pour toute la durée du remboursement, mais seulement pendant une certaine période (couramment 10, 15 ou 20 ans). Une fois cette période écoulée, le crédit doit être renégocié au taux du moment. Cela implique un risque qui n'existe pas en France : le risque de changement de taux. Il existe heureusement des solutions qui permettent d'anticiper et de gérer ce risque dès le début.

Cette caractéristique peut sembler au premier abord moins intéressante que le crédit complètement amortissable à la française. Le crédit "revolving" a néanmoins des avantages : il peut être plus long (et donc avoir une mensualité moins élevée) et il est donc plus flexible.

Ceux qui choisissent le crédit complètement amortissable en Allemagne doivent composer avec certains des inconvénients suivants (parfois les 3) :

• Flexibilité réduite
• Taux du crédit élevé
  
• Coûts d'opportunité importants
  

L'apport

Un réflexe très répandu des personnes accédant à l'immobilier est d'investir l'intégralité de leurs liquidités dans l'achat immobilier. Cela n'est la méthode la plus optimale, pour plusieurs raisons :

• Au moindre imprévu financier (chômage, maladie, accident), vous risquez de vous retrouver à court de liquidités
• Lorsqu'on devient propriétaire, de nouvelles dépenses apparaissent pour rénover ou entretenir votre logement. Il est important de rester liquide pour financer des besoins ultérieurs ou des travaux
• Au vu des taux d'emprunt actuels (environ 1%), il vaut mieux garder vos liquidités pour d’autres investissements plus rentables et surtout plus flexibles
  

Il vaut mieux se contenter de payer les frais d'acquisition (entre 10 et 15% selon la ville) et l'apport exigé par la banque (en fonction de la situation entre 10 et 20% du prix d'achat).

Remboursement anticipé

Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier allemand peut entraîner des conséquences financières importantes. Les banques ont le droit d'exiger des pénalités de remboursement anticipé, appelées Vorfälligkeitsentschädigung, pour compenser le manque à gagner des années restantes, et contrairement à la France, il est très difficile de les négocier à la baisse.

Il existe une option qui permet des remboursements anticipés gratuits dans la limite de 5% de la somme empruntée chaque année. Au-delà de 10 ans, la loi interdit ces pénalités, et il est alors possible de rembourser ou renégocier le crédit sans devoir les payer.

Conclusion : De par sa forme différente du crédit immobilier francais, le crédit immobilier allemand ne se résume pas à un taux d'intérêt. De nombreux aspects sont à prendre en compte, et à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.
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Je me réjouis de vous accompagner et de vous faciliter cette démarche.